目前，我國的(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市房地產開(kai)發(fa)(fa)已(yi)經(jing)從(cong)“增量(liang)開(kai)發(fa)(fa)”跨入了“存量(liang)改(gai)造”時代。“城(cheng)(cheng)(cheng)市更新(xin)(xin)”成為城(cheng)(cheng)(cheng)市發(fa)(fa)展的(de)(de)新(xin)(xin)增長點和發(fa)(fa)力點。從(cong)街區、社區，到廠區、商業區，以及公園、城(cheng)(cheng)(cheng)中村——城(cheng)(cheng)(cheng)市更新(xin)(xin)以改(gai)造升級(ji)的(de)(de)方式，讓這(zhe)些居民充(chong)滿情感(gan)和記憶的(de)(de)老(lao)(lao)舊空間(jian)，煥發(fa)(fa)出新(xin)(xin)的(de)(de)生命力，拉動區域獲得新(xin)(xin)活(huo)力。本文以中澤(ze)融(rong)信參與主導提供項(xiang)目全過程咨(zi)詢(xun)服務的(de)(de)海(hai)南臨高縣老(lao)(lao)城(cheng)(cheng)(cheng)區城(cheng)(cheng)(cheng)市更新(xin)(xin)改(gai)造項(xiang)目（一(yi)期）“城(cheng)(cheng)(cheng)市合伙人”為例，展開(kai)論述。

       一(yi)、項目(mu)簡介

       臨(lin)高縣城位于縣域(yu)的北部，交(jiao)通便(bian)利，是臨(lin)高縣的經濟增長(chang)極，帶動著(zhu)整個(ge)縣域(yu)的發(fa)展(zhan)，在(zai)整個(ge)縣域(yu)中起著(zhu)非常重(zhong)要的作用。在(zai)臨(lin)城鎮發(fa)展(zhan)過程中，由于各種(zhong)原因(yin)，老城區現(xian)狀，存(cun)(cun)在(zai)大量土地(di)和(he)建(jian)筑(zhu)權屬(shu)模(mo)糊、建(jian)筑(zhu)建(jian)造(zao)不規范(fan)、存(cun)(cun)在(zai)安全(quan)隱患、村(cun)和(he)居(ju)管(guan)理(li)形態交(jiao)織，居(ju)住環(huan)境較差，防災減災能力薄弱等(deng)情況，亟需(xu)通過土地(di)整理(li)、棚戶區改(gai)造(zao)、有機更新等(deng)多(duo)種(zhong)手段，消除安全(quan)隱患、補齊基礎(chu)設施短板、全(quan)面提升空間環(huan)境質(zhi)量。縣委(wei)縣政府在(zai)多(duo)方溝通研討(tao)后決定以“城市合伙人”模(mo)式開展(zhan)海南臨(lin)高縣老城區城市更新（一期）項(xiang)目。

城市更(geng)新(xin)功能結構(gou)布(bu)局圖

       二(er)、項目亮(liang)點
       本項(xiang)目主要涵(han)蓋建設(she)和運(yun)營兩部分內(nei)容，擬(ni)采用EPC+O模式實施。由中標方與城投公(gong)司共同出資(zi)，組建城市運(yun)營公(gong)司負(fu)責城市更新前期工作、項(xiang)目建設(she)管理、公(gong)益性基礎設(she)施及(ji)公(gong)共服務運(yun)營維護(hu)、產業(ye)導入、招(zhao)商引(yin)資(zi)，以及(ji)協助資(zi)金申請(qing)等(deng)。

       中澤(ze)融信作(zuo)(zuo)為(wei)本(ben)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)全過程(cheng)咨(zi)詢機構，在(zai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)規劃立項(xiang)(xiang)階段即參(can)與相關工作(zuo)(zuo)。作(zuo)(zuo)為(wei)在(zai)海南陸續開展的(de)城市更新(xin)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)中的(de)一例(li)(li)，為(wei)保證該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)既符合現行相關政策規定(ding)，又(you)能夠滿足政府方的(de)實施要(yao)求，我司團(tuan)隊進行了充分的(de)調研(yan)與研(yan)究分析，參(can)考(kao)大量(liang)的(de)城市更新(xin)案例(li)(li)，結(jie)合臨高縣本(ben)土實際情況，最終(zhong)確定(ding)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)采用“城市合伙人”的(de)實施模(mo)式與路(lu)徑。

城市合伙(huo)人”模(mo)式實施路徑圖

       為確(que)保立項(xiang)工作(zuo)的扎(zha)實(shi)可(ke)靠，中澤(ze)融信協助政府(fu)相關主管部門(men)嚴(yan)格把關可(ke)行性研究報告，并(bing)陪(pei)同縣(xian)住建局、縣(xian)城市更新指揮部等相關單(dan)位多(duo)次實(shi)地查看，走訪相關的部門(men)及(ji)居民，科學確(que)定(ding)項(xiang)目(mu)盈(ying)利點，為分析項(xiang)目(mu)的可(ke)行性奠定(ding)基(ji)礎。

       項目(mu)經(jing)過三輪市(shi)場測(ce)試對接，中(zhong)澤融(rong)信協助相關(guan)主管部門(men)從(cong)不(bu)同潛在社(she)會資(zi)本方(fang)(fang)(fang)的(de)規劃(hua)及(ji)運營方(fang)(fang)(fang)案(an)(an)中(zhong)汲取經(jing)驗，設計最適合臨高(gao)當地的(de)策(ce)劃(hua)方(fang)(fang)(fang)案(an)(an)，并通過不(bu)斷地了(le)解不(bu)同社(she)會資(zi)本地市(shi)場需求，進一(yi)步做深做實城市(shi)更(geng)新方(fang)(fang)(fang)案(an)(an)，為后續項目(mu)的(de)招標及(ji)項目(mu)的(de)簽(qian)約打下(xia)了(le)堅實的(de)基礎。

       本項目(mu)(mu)建成后，能有(you)效改善當地(di)基礎設施狀況及提升人(ren)文與自然環境(jing)，通過(guo)項目(mu)(mu)后期招商(shang)引(yin)資以及產(chan)業導入對當地(di)經濟發展(zhan)的(de)(de)促進(jin)作用，將有(you)助于實(shi)現(xian)地(di)方(fang)經濟和(he)產(chan)業的(de)(de)發展(zhan)目(mu)(mu)標。項目(mu)(mu)實(shi)施后，可實(shi)現(xian)較好(hao)的(de)(de)社(she)會和(he)經濟效益(yi)。

       三(san)、相關(guan)建議(yi)
       在(zai)開(kai)展本(ben)項目過(guo)程中針(zhen)對(dui)存在(zai)的問題(ti)，中澤融信團隊提出如下建議(yi)：

       1、城市更新項目通(tong)常規(gui)劃建設內容(rong)較(jiao)多(duo)，實際建設內容(rong)受限于建設資金到(dao)位情(qing)況、規(gui)劃銜接情(qing)況、城市運營公司后期決策安(an)排(pai)等條(tiao)件，會與當前設定的有(you)較(jiao)大改(gai)變，建議在(zai)實施過程中依據(ju)法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)，根據(ju)實際情(qing)況予以優化調整(zheng)。

       2、項(xiang)目(mu)實(shi)施(shi)主體(ti)應(ying)加強(qiang)與相關部門的(de)溝通與聯系，做好項(xiang)目(mu)實(shi)施(shi)前的(de)各(ge)項(xiang)準備工作，以便為項(xiang)目(mu)順利實(shi)施(shi)打(da)下堅實(shi)的(de)基礎。

       3、堅持綜合開發和全面利(li)用(yong)。在項目建設前，統(tong)籌安排(pai)各區(qu)域用(yong)地，合理(li)劃分(fen)功(gong)(gong)能區(qu)。有效地分(fen)配各功(gong)(gong)能區(qu)的實(shi)際用(yong)地以提高整體(ti)土地利(li)用(yong)率和質量(liang)，避免功(gong)(gong)能沖突。

       結語
       科(ke)學(xue)的(de)(de)(de)發(fa)展理念(nian)、合(he)(he)規的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)模式(shi)、合(he)(he)理的(de)(de)(de)產業(ye)導入、銜接有效的(de)(de)(de)規劃設計、到最后(hou)項目的(de)(de)(de)落地(di)簽約，“城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合(he)(he)伙(huo)人”模式(shi)都能提(ti)供一(yi)攬子的(de)(de)(de)服(fu)務。但是，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合(he)(he)伙(huo)人并(bing)非單(dan)一(yi)的(de)(de)(de)選(xuan)擇概念(nian)，事(shi)實上，在城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)的(de)(de)(de)不同階(jie)段，可能會(hui)有不同的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合(he)(he)伙(huo)人進場，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合(he)(he)伙(huo)人的(de)(de)(de)選(xuan)擇也需因地(di)制宜。引入“城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)合(he)(he)伙(huo)人”應是動態的(de)(de)(de)持(chi)續的(de)(de)(de)過程，以通過尋找(zhao)更有實力(li)或是更符合(he)(he)當前發(fa)展需求的(de)(de)(de)企業(ye)，為城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展注入生命(ming)力(li)。

       引入第三(san)方機(ji)構參(can)與城市(shi)合伙人(ren)的(de)選擇，將有(you)效加(jia)快(kuai)尋找合適城市(shi)合伙人(ren)的(de)進(jin)程，中(zhong)澤融(rong)信擁(yong)有(you)較強的(de)專(zhuan)業性和完(wan)備的(de)人(ren)才隊伍(wu)，能在(zai)參(can)與城市(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)時充分發(fa)揮其(qi)專(zhuan)業優勢，更(geng)(geng)好發(fa)揮城市(shi)合伙人(ren)模式對城市(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)的(de)賦(fu)能作用(yong)，有(you)效加(jia)快(kuai)城市(shi)更(geng)(geng)新(xin)(xin)項目的(de)推(tui)進(jin)速度。